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澳洲房地产市场发展稳健,人口增长助推租赁市场发展如日中天!

如今,越来越多财富人士踊跃购置澳大利亚房产。事实上,作为全球最宜居国家之一,澳大利亚经济发展稳健,旅游资源丰富,教育水平位居世界前列,无论是长期定居或是度假、孩子留学居住,当地房产都是不错的选择。


值得一提的是,澳大利亚租赁市场如日中天,租金不断上扬,将购置的房屋用于出租,在房屋不断升值的同时,甚至还能轻松实现“以租抵供”。


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1. 澳大利亚租房家庭数量快速增长


近期,一项新的研究发现,私人租赁行业是住房体系中增长最快的部分,目前有四分之一的澳大利亚家庭正在租房。澳大利亚住房和城市研究所指出,2016年,有210万澳大利亚家庭(约占所有家庭的26%)租房居住,私人租赁行业2006年至2016年间增长了38%,增长速度是家庭增长率的两倍。 


毋庸置疑,在租客数量逐年上升,房源供应短缺的情况下,房子不愁租是常态,“房东市场”长期主宰澳大利亚租赁市场。


2. 房屋空置率低,租金收益稳定


目前,悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸等澳大利亚主要城市的住房供应量远远不能跟上人口增长需求,出租房源供不应求,租客竞争十分激烈。 


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悉尼是澳大利亚第一大城市,也是人口最多的城市。SQM最新数据显示,悉尼空置率已低至2.3%。墨尔本是澳大利亚人口增速最快的城市,出租市场尤为紧俏。据澳媒报道,如果一处好的房产价格好、房子也好,看房人数可达到20到30人。SQM数据指出,目前当地空置率仅为1.4%。 


租金方面,以墨尔本为例,根据SQM数据,去年12月墨尔本剩余可供出租的房产只有2.1%。在一年时间里,每周独栋别墅租金上涨4.6%,至522.30澳元,公寓周租金上涨5.5%,至396.70澳元,租金稳步上扬。


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3. 澳洲房产投资回报率的计算方式


不少投资者对于怎么计算房产投资的回报率并不了解。房产投资的回报率,是衡量房产是否值得投资的重要参考依据,一般有以下三种计算方式:


收益模式计算方式

投资回报率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)


这种模式下,投资收益是通过贷款购买商业地产,然后出租以获得资金,再以月租金偿还银行贷款,超出部分就是投资回报。


投资回报率计算方式

投资回报率=(税后月租金-物业管理费)*12/购买房屋单价


该方式考虑租金与房价的相互关系,只要结果大于8%就是不错的投资。由于没有考虑资金的时间价值,只是粗略演算法。


投资回收时间计算方式

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)*12


本方式能简单计算资金回收期的长短,一般12到15年之内都算合理投资。


通过以上3种不同的房产投资回报率的计算方式,大家可以清楚地计算出澳洲房产投资回报率的情况。


据统计,澳洲房产每年稳定的租金回报在5%左右,而且平均每年房产增值10%,差不多每7年翻一番。无论通过哪种方式计算,澳洲房产投资回报率都很可观,这也是能吸引众多投资关注、澳洲房产越来越热的重要原因。


这些高租金回报率的地区都有一个特点:它们都靠近各种各样的公共交通线路。而且它们以公寓楼、联排别墅或其他中密度住宅为主,而非较大的独立式住宅。投资者需要看清房地产的周期性和结构性驱动因素,从而在更具有挑战性的投资环境中找清方向。