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业内专家指出:墨尔本房价很难下跌!这几大制约因素只能刺激房价不断上涨!

澳洲房地产已经历经了5年的黄金时期,墨尔本的房地产在过去5年中增幅也高达59%。


SQM Research的总经理Louis Christopher与ANZ银行认为,尽管出现了贷款政策收紧、利率提升等“不利因素”,墨尔本房价还会继续增长,其中这些增长最主要的动力来源于以下四个原因。



1. 人口增长


据澳洲统计局ABS数据显示,2016年墨尔本人口增长了107,770人,达到464万人,涨幅2.4%,创造了历史新高,而五年前的人口增长仅仅为每年85,240人。


维多利亚州在去年也凭借1.8%的总人口增长率,成为了全澳之最。目前墨尔本每周新增人口为1,859人,而悉尼为1,656人。因此很多人预测墨尔本人口将在不久的将来赶超悉尼,成为澳洲人口最多的城市。



这么快速的人口增长,居住则是首要问题,这必然给房产市场带来最基本的刚性需求,为房地产市场的更加繁荣提供动力。


2. 住房供给不足


供不应求也成为房价持续攀升的重要原因之一,DA审批难直接导致新房批建量不足,2017年批建量同比2016直降11.4%。


尽管随着这几年房市大热,像悉尼和墨尔本这样的大城市建了不少住宅,但是两地的建筑热潮未能有效满足人口快速增长的需求。根据AUSFOCUS的数据报导,这种情况在维州表现尤为突出,尽管自从2011年第三季度以来,维州持有272,000套净住房,但是仍然无法满足同期新增人口(786,100)的需求,截止2017年6月,住房缺口为514,100,这是目前全澳最高的住房缺口。



供不应求是导致房价一路攀升的主要原因,并且只要有来澳洲这片热土的移民、留学等大军,只要有新生儿在这片美丽的土地上诞生,这个缺口就会永远存在。


澳洲虽然土地广阔,但是适合居住的,或者是人们乐于居住的城市其实屈指可数。优质的土地资源和环境也是有限的,所以开发一个楼盘就少一个地方,明智的开发商也会在最早的时间选择最好的地盘。


3. 房地产中位价


跟澳洲另外一个人口大城市悉尼相比较,墨尔本的房价还是很亲民的。据Domain网站关于去年十二月份的数据,悉尼House的中位价约为118万澳币,墨尔本的中位价约为90万澳币,而墨尔本房价涨幅为11.3%,远高于悉尼(4%),说明在墨尔本购房的增值潜力更大。作为连续7年被评为世界上最宜居城市的墨尔本,同样的价位下,他的居住环境优于悉尼。这可能也是墨市比悉尼更有吸引力的主要原因。



4. 政府规划


在研究一个区域或者一块地的升值空间时,CBD距离、学校、交通、公园和政府规划等因素是首要考虑的,其中最重要的因素就是政府规划,因为他是改变其他因素的重要力量。政府的规划能够大大提升土地及土地上建筑物的价值,最终使房价上升。


未来墨尔本城市发展的重点包括西区、远东南、北区,这将创造超过170万个就业机会。根据政府的报告,墨尔本会再增加340万人口,到了2051年,墨尔本将有770万人口。为了适应这种增长,我们将需要比现在多160万的住房。



通过上述分析,我们可以得出结论:墨尔本房价很难下跌。


  • 需求上,澳洲作为移民大国,墨尔本更是很多赴澳人士的首选之地,人口增加率将会日益激增;

  • 供给方面,住房批建量和开工量减少,供给远远无法满足不断增长的住房需求,供需不平衡讲导致房价的持续上升;

  • 对房价中位价来说,墨尔本也比悉尼更加亲民,也将吸引更多人买房;

  • 从政府规划上来看,价值决定价格,各个区域的政府规划、基础建设的完善无疑将会带动房价的上涨。


2018年墨尔本的房市应该是一个稳定并温和增长的趋势,这种市场均衡的状态对于地产开发商和买家来说都充满着机遇。